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人口不到2萬,全年遊客卻超850萬!這個世界級文旅小鎮是如何開發運營的?

    详细说明

    鄒毅 戴小茜 文旅世界報

     

    在中國小鎮產品經歷過前兩年從01的啟蒙之後,如今通過小鎮巧立名目搞地產開發的專案已經或正在被淘汰,多數真正投資建設的小鎮專案已經進入建設期。整個行業的關注焦點從初期的概念立項,進入到建設和產業落地運營階段。

     

    位於日本的輕井澤在百年間迅速崛起,業內對於該小鎮專案的研究和考察熱情也在高漲。本文通過實地考察和專業文獻的研究,從規劃、產業和運營的角度,去剖析這個經典的小鎮範本。希望業界通過這個小鎮的案例,冷靜分析未來我們在建設小鎮的過程中需要面對的諸多重要問題。一個成型的發達地區案例的系統問題,會對中國的小鎮建設領域帶來極其重要的寶貴經驗。

     

    閱讀之前,請先思考:

    1、輕井澤的產業是如何設置的?

    2、輕井澤的文化是如何創造的?

    3、輕井澤的地產開發是如何運營的?

    4、輕井澤給中國小鎮開發有何啟示?


    一、輕井澤的起源與沿革所需具備的素質

     

    眾所周知,一本世界名著的誕生、一部偉大的電影和一個地區、一個經濟體的開創和形成,往往都離不開一些關鍵的人物、事件和重要的歷史因素。若沒有這些重要的外部因素、機緣的遇見和交會,它們只會是顆流星,在長達百年這樣的時空軌跡上,不會留下太多印痕。

     

    而當一個作品經歷了百年的時間沉澱,仍在不斷地孕育、發酵,甚至充滿活力的時候,它一定是被時間和一代代人們賦予了新的元素。

     

    在這樣的歷史時空背景下,我們再來看輕井澤。

     

    1、輕井澤是東京前往關東地區旅遊的前哨和根據點

     

    輕井澤町總占地153平方公里,其中南北向長度為14公里,東西向長度為12公里,坐落於東京的西北角,在長野、群馬縣的交界部位。東京站與輕井澤站的直線距離約有126公里,新幹線的行駛里程是146.8km。北陸新幹線的輕井澤站和上信越自動車道等廣域交通網的完成,這兩條穿越輕井澤的重要交通,將日本關東地區和首都經濟圈連成了一體。

     

    (輕井澤與東京、關東城市群的外部交通關係)

     

    根據輕井澤當地的最新資料統計計算,每年通過新幹線和JR乘車量達到137萬人每年,JR3萬人。

     

    雖然新幹線的開通,給輕井澤帶來了大量的人氣,但私家車仍然是到達輕井澤的最重要的交通手段。這點可能與整個東京城的交通模式有關係。眾所周知,東京城因其土地資源珍貴,政府出於環境保護和城市承載力的提升的目的,對私家車進行嚴格的控制。

     

    在日常的出行中,東京的私家車分擔率不到10%,通勤比例不到4%。對於一個私家車保有量達到800萬台以上的城市,東京的市民郊區開車度假也是一種重要選擇。不過從資料上看,新幹線的通勤最大程度的是帶來了年輕人群的到來。

     

    (不同年齡層遊客到達輕井澤町的交通工具使用比率)

     

    另外,我們從日本長野縣的一份專項調查問卷可以看出,輕井澤75%的選擇都是本地私家車,而選擇乘坐新幹線的只有11.9%

     

    (輕井澤町所在的長野縣不同遊覽地點遊客使用交通工具比例)

     

    還有一個重要的因素是,在一個幅員遼闊的小鎮上度假,休假者或者觀光客們選擇的更多是用機動車,這樣更利於在周邊全域的旅遊景點上進行穿梭。而這一點也是輕井澤的重要模式。從某種意義上說,輕井澤是周邊地區旅遊的一個根據點。

     

    我們從輕井澤地區的規劃報告上看出,輕井澤的未來定位是整合長野縣全域旅遊的根據地,長野縣的旅遊內容也相當豐富,長野是飲食的寶庫,葡萄酒、料理、管弦樂隊和食材等都有很多,這是目前日本當局在全域旅遊視角下對輕井澤町的最新定位。

     

    2、淺間山麓的獨特地貌,構建了輕井澤最重要的環境特色

     

    輕井澤町是一個廣闊的淺間山山麓地區,是一個自然豐富的高原地區,其山地占到了55%的比例,可供建設的住宅用地面積僅有15%。這裡處於海拔約1000米的高原地帶,落葉松和白樺樹生長茂盛,自然環境宜人。年平均氣溫為7.8℃,比北海道札幌的平均氣溫(8.5℃)低。並且輕井澤夏季678三個月的平均溫度只有25度左右,因此作為避暑地而聞名。

     

    除了獨特的氣候環境,輕井澤的自然風光也是極其優美。在日本,這一代的自然風光成為了輕井澤風格的風光。

     

    (輕井澤 雲場池景區)

     

    因此,這裡有森林、有高原的地貌、有火山景觀、有清新的空氣,構成了獨特的地形地貌條件。在這個基礎上,輕井澤修建了多個高爾夫球場、公園等,進一步完善了地區內的度假設施。

     

    所以說,氣候環境、自然風貌資源構成了輕井澤之所以成為度假區的重要條件。統計資料顯示,日本人在這裡購買房屋,平均夏季的居住時間達到23天。從本質上看,輕井澤是個度假目的地,而不是一個觀光旅遊目的地。

     

    這點論斷,從相關統計資料上可以證明。白天,輕井澤的人口資料為22000人,夜晚,輕井澤的人口資料19000人。白天人口只高出夜間人口17.8%。相比之下,單一的觀光目的地,這種白天和夜晚的人口資料變化將是大幅的。

     

    3、名人、奧運會、文藝流行,歷經百年後,醞釀發酵了輕井澤度假模式

     

    1886年輕井澤被發現到現在,已經歷了132年的歷史。

     

    1886年,加拿大傳教士肖恩為了逃避夏季悶熱潮濕的東京,來到了海拔1000多米的輕井澤。涼爽舒適的輕井澤夏天,經過肖恩的推薦,很快就吸引了一批外國人到訪。1912年,輕井澤開通鐵路,更多的外國人選擇來到這裡避暑乘涼。

     

    到了戰後1951年,輕井澤是國際親善文化觀光的城市。制定輕井澤國際親善文化觀光都市建設法,其定位于健康、乾淨的城市、國際親善的城市。

     

    1964年的東京奧運會馬術比賽和1998年的長野東京奧運會都在這裡有項目進行,是世界唯一的一個冬季、夏季奧林匹克運動會均設有比賽場地的町。

     

    1964年東京奧運會在輕井澤的馬術比賽現場照片)

     

    1970年代,輕井澤創刊出版了《anan》、《non - no》兩個時尚雜誌,催生了新消費主義風潮進入小鎮。這種雜誌早期只在輕井澤發行,後期又傳播到了東京。雜誌所宣導的輕井澤的生活方式,即年輕人、充滿詩情、風景獨特的歷史、文化、自然等的魅力,隨著代表時尚潮流的年輕女性來訪,輕井澤變成了日本的一個新興的時尚策源中心。

     

    進入1990年代,上信越高速公路(1993年)和長野新幹線(1997年)的開通等,從輕井澤到東京的時間縮短為1小時10分。隨著交通路網的完善,交通的便利性提高了。這帶來了兩大好處,第一是遊客從東京和世界各地前來,其消費能力、頻次、人數構成了可觀的市場規模。通車第一年,輕井澤旅遊流量比上一年大幅增長了50%。第二,高鐵構成小鎮可以到東京方面的上下班,於是新的定居者也開始出現了。

     

    由此可見,作為百年歷史的小鎮,輕井澤的發展不僅需要獨特而優秀的自然環境,這個自然環境正好對周邊東京大都市構成了有功能性吸引力(避暑)。同時,便捷的交通設施也非常重要。


    二、經濟資料解讀輕井澤的總體現狀

     

    業內關於輕井澤的分析,多數局限於旅遊點的介紹。但從專業的角度來看,我們需要各種經濟資料的分析,才能系統瞭解整個輕井澤小鎮的總體現狀到底怎樣?由此,我們展開了深入的調查,下面來看一組關於小鎮的重要經濟資料。

     

    1、年產值100億的小鎮,房地產仍然是支柱產業

     

    通常意義上,判斷一個小鎮的經濟活力,最重要的是經濟總量指標和吸納就業能力指標。同時一個小鎮的產業結構特徵也是非常重要的因素。

     

    下麵我們來看輕井澤的各類經濟資料。

     

    2017年的資料顯示,輕井澤常住人口約8500戶,人口19,083人,其中大部分是日本人,外國人較少,只有367人(中國人最多,有97人)。雖然輕井澤的常駐居民不及1萬戶,但小鎮內的別墅物業總共達到16000多座。這和百年以來的度假聖地有關。多數人買了房子,並沒有選擇定居。因此,小鎮的目前的全年空置率達到了50%

     

    針對這個問題,日本管理當局也在考慮相關管理措施。由於日本政府對居民徵收了較高的房產稅,所以很多別墅所有者也在積極拓展存量別墅物業的經濟價值,以期望通過發展長租或者短期租賃市場,提高物業的收益,從而覆蓋住較高的稅收成本。從這個層面來看,小鎮的經濟活力除了度假地產之外,旅遊觀光設施的完備也是吸引遊客前來,盤活地區物業價值的重要手段。

     

    從當地居住人口的年齡結構來看,2010年日本全國的老齡化(65歲以上)率達到23%,輕井澤則達到25%。作為定位於養老和度假的小鎮,日本當地相關管理機構預計,到2040年全國的老齡化率將達到36%,輕井澤達到44%。這是一個驚人的高比例數字。相信如果要達到如此資料,還需要配置更多的養老設施、度假設施配套系統。

     

    從整個小鎮的年產值經濟資料來看,輕井澤町全年的總產值達到將近100億元,其中第一位是不動產業,第二位是不動產建設服務業,第三位是建築業,第四位是批發零售業。

     

    從小鎮的就業人數來看,3%的人口從事第一產業、14%從事第二產業、83%從事第三產業。其中,在第三產業的就業人數中,酒店餐飲、批發零售業佔據最大的門類,其次是建築業和製造業和醫療服務業等。

     

    (輕井澤町就業資料分析報告)

     

    由於輕井澤町是觀光地,產業附加價值的比例是第一產業占0.9%,第二次產業占8.6%,第三次產業占90.6%,第三產業的優勢很大。然而,輕井澤町的第三產業主要是零售業、住宿、飲食服務業、勞動密集型、相對生產性低的產業。

     

    值得注意的是,輕井澤的建設業一般在第二產業中相對的勞動生產性低,輕井澤町的建設業的勞動生產率大大超過了全國水準,提高了整個第二產業的勞動生產率。

     

    我們再看不同產業內的人員構成。

     

    1、在製造業中,麵包、點心製造業、蔬菜罐頭、水果罐頭、農保存食品製造業的員工人數占較大比例,但由於日本平均食品製造業勞動生產率較低,所以輕井澤這這塊的勞動生產率也是很低的。

     

    2、在建設業中,土木工程業和建築工程的員工數量很高。輕井澤町的建設業事業所的小規模事業所很多,全部是從業人數49人以下的建築事業所。建設業一般在第二產業中相對的勞動生產率低,不過輕井澤町的建設業的勞動生產率大大超過了全國水準,提高了二次產業整體的勞動生產率。在觀光地,別墅的需求較多的輕井澤町特有的環境,建設業的勞動生產率變得很高。

     

    由此可見,一個度假小鎮的產業發展,第一產業所占比例一直會下降,未來增長主要還是靠旅遊業勞動的相關第三產業。依靠發展第一產業農業來帶動經濟和就業,多數情況下並不現實。

     

    我們再看旅遊業的相關資料。2017年輕井澤町的全部觀光人數達到854萬人,但存在這明顯的季節性特徵。其中夏季達到52%,冬季只有11%,其餘是春秋兩季。

     

    2、輕井澤小鎮的總體定位是國際級保健休養地

     

    每個小鎮都有自己中長期的長遠規劃,這個規劃定位是整個小鎮的發展願景、發展主線和發展戰略目標。我們查閱資料,發現日本管理當局對輕井澤的定位非常清晰,即:獨具輕井澤高原的自然和歷史特徵的國際級保健休養地。它的小鎮風貌特色是豐富的自然環境和人與人共生的建設環境

     

    3、全域旅遊的佈局,分開的多個小鎮中心

     

    作為一個全域範圍達到154平方公里的小鎮,輕井澤的總體規劃可以分成三個部分:第一部分是北側的淺間山麓的自然山體保護部分;第二部分是中部和東南部的林間居住用地部分;第三部分是西南側的農田部分。

     

    其中,第二部分是整個輕井澤小鎮的總體建設用地區域。在這個部分中,重點規劃了兩個小鎮中心,一個是新幹線網站周邊的新輕井澤、舊輕井澤小鎮中心,這個小鎮中心的定位是整個區域的商業核心區。

     

    除此之外,在西部片區的中輕井澤板塊,有一個生活型的商業配套區,即生活中心核。因為早期鐵路中輕井澤站和信濃追分站的各站周邊,因此這裡聚集了大量的居住建築,這個生活中心核的配置,就提高了町民、別墅所有者和遊客的便利性,形成作為地區生活據點的商業地。

     

    (輕井澤町總體規劃)

     

    4、小鎮內部交通規劃及停車設施

     

    一個接待遊客規模達到數百萬的小鎮,除了周邊的大交通,景區內的小交通的組織也非常關鍵。小鎮內優秀的小交通規劃,可以有效疏解遊客在所在地的聚集分佈,快速、便捷並且多樣化的輸送遊客達到目標景點和住所。

     

    我們來看輕井澤在全域旅遊範圍內的小交通的規劃。

     

    在內部的交通規劃方面,輕井澤分成了軌道交通、巴士道路交通、私家車交通和自行車交通系統。在軌道交通方面,從新幹線高鐵站,換成一條鐵路,到中輕井澤4分鐘。觀光列車東西的旅行也很受歡迎。除此之外,內部的巴士交通也形成了環鎮的遊覽路線,幫助沒有私家車的遊客在景區內穿梭往返。

     

    (輕井澤全域小交通規劃)

     

    最值得稱讚的是輕井澤內部的慢行系統規劃。作為一個可以進行全域旅遊和觀光的小鎮,在總遊覽動線達到20~50公里長的小鎮內部,慢行系統的動線規劃就非常重要。最有特色的是輕井澤設立了10多個自行車租借網點,並將小鎮的自行車旅遊系統分成了5個板塊。每個板塊內部形成了10公里左右的慢行環線組團。

     

    (輕井澤內部慢行系統的5個組團)

    (自行車店鋪在輕井澤町的全域分佈圖)

    (輕井澤不同區域範圍內的自行車遊覽路線指引)


    三、全域旅遊視角下的輕井澤的項目營造

     

    從旅遊角度來看,輕井澤的旅遊產業的總體規劃分成了兩個體系,一個體系是圍繞鎮域周邊的自然景點的觀光和度假;第二個體系是上百年來,小鎮逐步建設的人文度假設施,這些設施逐年興建和沉澱,慢慢生長和聚集,形成了如今包括溫泉、美術館、教堂等獨具特色的主題性人文景點體系。

     

    所以整個小鎮的產業基礎,除去了自然觀光和別墅度假的房地產業外,還包括了酒店婚慶、溫泉度假、高爾夫度假、旅遊商業購物等多個領域,進而形成了全域旅遊的格局。

     

    下面我來做一下簡要的分析。

     

    1、沒有重大旅遊項目,自然景觀及小尺度的核心吸引物佈局在小鎮的各個部位

     

    不同於主題公園等重大專案的佈局,輕井澤小鎮的旅遊業態基本上是以自然景觀觀光度假為主,輔以小尺度、小投入的旅遊吸引物設施。這種住區與景區穿插的理念非常值得國內業界學習。

     

    首先我們來分析這些自然景點:

     

    這些景點包括:

     

    18個名勝景點:雲場池、白線瀑布、瀑布的瀑布、千之瀑布、輝冰山頂、輕井澤野鳥的森林、鹽澤湖、輝冰嶺熊野神社

     

    27個登山地:淺間山、石尊山、小淺間山、風越山、離山、愛宕山、矢崎山

     

    自然景觀和登山遠眺,是輕井澤最重要的觀光資源。

     

    (輕井澤全域旅遊項目分佈圖) 

     

    除此之外,我們再看人文的景區。輕井澤的旅遊產業邏輯其實非常清晰,即緊密圍繞兩個主導產業來規劃,第一是婚慶產業,第二是文化藝術產業。婚慶產業有兩個最大的好處是產業鏈條較長,橫向關聯產業較多且消費總額高。

     

    16間教堂:包括著名的輕井澤石之教堂、高原教堂、紀念禮拜堂、娛樂館紀念館、聖保羅天主教教會、輕井澤聯合教會等

     

    (輕井澤 石之教堂)

     

    23個公園:矢崎公園、風越公園、湯川公園

     

    38個美術館和博物館:輕井澤千住博美術館、追分宿鄉土館、中山道69次資料館、堀辰雄文學紀念館、現代美術館、盧瓦美術館、輕井澤文森-輕井澤高原文庫、貝尼美術館、深澤紅子野花美術館、摩西森林-輕井澤繪本的森美術館,艾爾茲玩具博物館、小美術館輕井澤花草館

     

    (千住博美術館)

     

    在這裡值得借鑒的是,中國的景區和小鎮,特別喜歡用宗教佛像、宮殿城牆、主題遊樂設施等大尺寸的旅遊吸引物來吸引遊客,往往這樣的營造方式投入巨大,經濟負擔過重。

     

    但我們看輕井澤的旅遊吸引物基本都是用著名設計師、採用小尺度建築的創造,這種策略的好處在於創作的藝術作品既有極高的藝術和審美品位,同時又能有效控制造價,進而在有限的投入預算範圍內多設相關的內容,從而吸引遊客在全域範圍之內進行觀光和旅遊。

     

    比方說,石之教堂建築於1988年,它的設計師是有自然建築第一之稱得美國設計師Kendrick Kellogg,世界聞名的近代建築巨匠Frank Lloyd Wright的弟子。為建造石之教堂,他特地到輕井澤實地考察多次,將日本明治時期的思想家內村鑒三的無教堂思想,浪漫的愛情元素,建築的精確工藝設計,三位一體的體現在了石之教堂設計中。

     

    而普利茨克建築獎得主,日本著名建築師凱撒立衛設計的,承載日本首屈一指的世界級藝術家千住博美術館,則是其極簡建築主義作品的最經典的代表作。

     

    這些頂尖的世界級藝術家、建築大師們在輕井澤用作品進行交流,給這裡的小鎮留下了無可比擬的人文藝術體驗。

     

    45個溫泉:小瀨溫泉、悠閒的溫泉、鹽澤溫泉、鹽壺溫泉和星野溫泉蜻蜓的熱水

     

    56個高爾夫球場

     

    (輕井澤高爾夫球場分佈)

     

    第三大類是為旅遊配套的產業。

     

    4個旅遊購物區(分別是舊輕井澤銀座、輕井澤王子奧特萊斯、輕井澤超市、輕井澤蔦屋書店)

     

    1)舊輕井澤銀座街

     

    (舊輕井澤銀座街的空間肌理)

     

    我們看銀座街這樣的肌理結構,像極了中國傳統村落、小鎮的結構,房子依主街而建,同時穿插出巷弄關係,它們自然地生長,沿著主街的周線延伸開去,每棟建築在保持個性的同時,又注重協調和統一。

     

    2)輕井澤王子購物廣場

     

    這就是輕井澤王子購物廣場,西武集團輕井澤王子休閒度假中心的設施之一,日本最大的奧特萊斯,大約有200家店鋪集聚,從歐美的大牌到日本本土的中線品牌,乃至一些小商品集成店一應俱全。

     


    TOD式奧特萊斯空間佈局圖)

     

    這是個典型的TOD式的商業建築綜合體,新幹線輕井澤站下來後不行即可直接達到奧特萊斯商業區。這樣度假客人在經過大規模採購後,就可以提袋直接回到東京都,最大限度的減少了提袋負重的負擔。除去高鐵接駁,這裡還預留了7個大小不同的停車區,以供大規模的停車需求。但不同於城市型的TOD發展項目的是,這裡的奧特萊斯的建築與自然的結合更加緊密,商業建築之間圍合的水系,宛如一個內部的公園。

     

    2、全域產業的佈局,學校、滑雪場、高爾夫球場、奧特萊斯、醫院、神社等配套設施一應俱全

     

    目前輕井澤的主導產業為:療養、會議、聚會和婚慶。輕井澤旅遊協會目前正在實施三項舉措,大力推進主導產業。

     

    a、大力推進度假會議城市。憑藉輕井澤獨特的地理環境,擁有大量高爾夫場地、露營場地、網球場地等,打造運動、自行車、歷史文化之旅。

     

    b、進一步推廣婚慶產業。輕井澤獨特的傳教士文化遺留了西式教堂和花園婚禮的習俗。在推進婚慶產業的同時也可以帶動服飾、美學、鮮花等其他相關產業。

     

    c、借2020年東京奧運會契機,大力吸引入境旅遊客群。最近15年,來自亞洲,特別是臺灣、香港的遊客數量正在增加。下一步,輕井澤將和淺間山腳下臨近城市合作,打造更多歐美客群更喜歡的自然為主題的旅遊活動,期冀吸引更多的歐美客群。

     

    3、輕井澤的地產事業

     

    記得國學大師林語堂曾經說過一句名言:最好的建築是這樣的:我們身處其中,卻不知道自然在哪裡終了,藝術在哪裡開始。我想,這可能說的就是輕井澤。

     

    輕井澤是全日本最大的別墅聚集群落,是西方文化與日本文化最好的交融之地。在這個小森林裡,有一個小屋可以悠閒地度假,這是全世界人渴望輕井澤的原因,也使輕井澤可以成為別墅度假勝地。可以說輕井澤的別墅群是輕井澤最有價值的資產。

     

    我們通過下面的表格可以看到。輕井澤的別墅始於明治時期,自1888年傳教士建造的第一座別墅至今,別墅的數量一直在穩步增長,而公司和學校的數量卻在減少。

     

    毫不誇張地說,輕井澤就是一個在別墅文化下發展蓬勃的旅遊小鎮。然而輕井澤能夠有序地發展,過去的優秀的別墅景觀能夠保留,新的別墅能夠融于輕井澤的自然環境,要歸功於輕井澤政府頒佈的一系列保護措施。

     

    4、輕井澤小鎮已經成為日本時尚的策源地

     

    一個好的小鎮,不僅每一個建築都是精品,除卻旅遊和地產方面的輕井澤,我們在看輕井澤在文化層面的意義。

     

    從某種意義上說,在日本社會,輕井澤已經成為了一種文化和生活方式的標籤。人們在東京居住在、工作,在輕井澤休閒、放鬆,輕井澤從此成為東京的重要第三空間。這裡不僅是度假養生的勝地,同樣也是集會、文藝傳播的重鎮。

                    

    輕井澤的崛起,不僅是一個度假勝地的開發,更是帶動了日本社會的審美、時尚產業的提升。同時其地區自治的獨特政治模式,也是激勵該地區進一步開放的社會基礎。

     

    這裡不僅有天皇的戀愛之地,更是諸多美術、音樂和電視電影作品的創作基地。輕井澤的雜誌、輕井澤的日劇、輕井澤的音樂館和美術館,在全日本都有著巨大的影響力。

     

    建築師、藝術家、音樂家、電影明星,在輕井澤彙集、發酵、醞釀,在這裡的美術館、藝術館、公園、酒店的承載之下,從而這裡變成了東京周邊的文藝之地。

     

    (火爆日劇《四重奏》在輕井澤拍攝,編劇曾經是《東京愛情故事》編劇)

     

    5、輕井澤的未來

     

    雖然已經發展了近百年的歷史,但從長期來看,仍然存在一些重要問題。主要表現在一下三個方面:

     

    第一,小鎮從觀光向停留型目的地轉換,小鎮如何與周邊的全域旅遊進行更好的融合,以擴大到地型觀光和長期滯留客群的吸引力。

     

    第二,遊客的季節性特徵仍然明顯。冬季的基礎設施仍然較弱,輕井澤仍然需要進一步解決該問題。

     

    第三,輕井澤現存大規模空置的別墅,優秀的建築在日本是別墅的寶庫。當日本社會的高齡和少子化的傾向導致大量別墅控制,如何通過發展旅遊來有效使用這些空置建築,也是當前管理當局思考的問題。


    四、輕井澤給中國小鎮開發的十個重要經驗

     

    從上述分析來看,作為日本最著名的小鎮,長達百年歷史的輕井澤町的發展,有著多方面值得國內發展小鎮借鑒的因素:

     

    1、並不是所有區域都適合做小鎮。區位、交通和自然資源因素的是首要的外界條件,緊鄰核心大城市幾乎是所有小鎮發展的必備條件。小鎮如何與大城市的生產生活發生互補關係,是戰略定位層面上需要考慮的問題。

     

    2、小鎮的發展是個長期的歷史過程。在小鎮建設早期,除了基礎設施建設之外,首要建立起相關的自治管理原則、環境保護條例、公約和基礎保障措施,形成人與自然共生的發展理念,這才是長期發展根本之道。畢竟相比於大城市,小鎮的美好和吸引力很大程度來在於環境資源的特質。

     

    3、外部交通設施、小鎮內部的旅遊小交通體系構建,是小鎮發展的骨骼脈絡,需要優先考慮、系統籌畫。小鎮的開發要與周邊的全域旅遊規劃統籌結合,小鎮扮演好其中的一個度假節點和功能節點。

     

    4、小鎮中心的功能、體量、影響能級、主導產業種類、目標服務人群等是前期小鎮頂層設計中需要率先明確的。

     

    5、度假型小鎮的開發不適合大建各類高大上的主題公園、遊樂場等大尺度的核心旅遊吸引物,景區小建築的模式也是一種非常好的發展模式。整體開發需要遵循住區即景區的原則,進行全域旅遊開發、統籌籌畫。輕井澤的觀光、溫泉、高爾夫、滑雪、教堂、美術館等各類產業資源分佈在小鎮不同位置,帶動了小鎮總體的產業盤活,也有利於分流和平衡不同產業需求的客群群體。

     

    6、僅發展第一產業農業解決不了地區產業發展的根本問題,解決不了農民轉型就業問題。發展旅遊、康養相關的服務業才是帶動就業的根本之道。

     

    7、房地產業是所有小鎮開發的核心支柱產業,小鎮物業的空置率問題是必然存在的,即使發達如日本,也解決不了這個問題。即使房屋有空置,不一定說明一定要限制發展房地產。空置的物業可以用共用別墅和分時租賃的等共用經濟的方式再利用,業主投資後委託相關專業管理公司進行管理。關鍵是有序控制好房地產開發的節奏、品質與產業落地的節奏。

     

    8、為了保持小鎮的高水準整體風貌,小鎮相關總體規劃要有序、完善、細緻,建設標準和管理措施一定要嚴格。

     

    9、發展文化藝術產業,引進大型的活動事件,是增強小鎮品牌知名度的關鍵舉措。這點需要從早期就高度重視。強化區域品牌概念,集中精力營造小鎮自身的品牌特色。美術館、藝術館、設計師店等具備文化藝術和審美功能的產業綜合體,在中國當下急缺。換句話說,中國國民的審美水準急需提高。回歸自然的小鎮是解決中國審美實踐問題的最佳土壤。同樣的,發展婚慶產業是輕井澤的一棋妙招。婚慶產業需求基數大、帶動的儀式、餐飲、文創、酒店、旅遊等相關產業鏈非常長,消費能力強,很好帶動了小鎮全產業的發展。

     

    10、引進高水準的開發主體,進行系統化的開發,是小鎮高水準建設的必要條件。輕井澤重點引進了西武和星野兩大財團,分包了兩大板塊進行系統板塊,至今該兩大板塊的酒店及度假功能和產品水準都堪稱世界級。本文來源:房地產觀察家